Лес строительных козлов под окнами вырастает быстрее, чем весенний тополь выбрасывает пух. Судьбоносный протокол общего собрания подписан, но кропотливый разбор показывает: решения приняты без кворума. Инициатор — арендатор двушки на пятом этаже, обладатель золотого диплома МАРХИ, убедила управляющую компанию вынести вопрос об унификации балконов на голосование, когда половина квартир опустела из-за майских выездов.
Кто платит
Точка боли — пункт о распределении расходов. Автор проекта ввела в документацию термин «экспозиционная гармонизация» и предложила облицовку из стеклофибробетона. Смета тянет почти на полугодовую статью расхода ТСЖ. Арендатору вышло бы девятипроцентное доплатное участие, жильцам — остальное. Формула основана на метрике полезных площадей, а не на фасадной доле. Юристы говорят о подмене методики, ведь ст. 39 ЖК РФ фиксирует долевое, а не пропорциональное финансирование.
Позиции сторон
Собственники апеллируют к градостроительному регламенту: фасад — объект общего имущества, вмешательство требует двух третей голосов. Мэристкое приложение ГПЗУ указывает «облик, охраняемый эскизом 1984 года». Заявление в жилинспекцию уже зарегистрировано, инспекторы обещают выезд и фотограмметрию фасада — редкий приём, позволяющий оцифровать трещины с точностью до миллиметра. Архитектор-квартирант защищается эстетическим манифестом: «Разрозненные лоджии напоминают осколочный грапнель». Образ яркий, но право собственности сильнее метафоры.
Что дальше
Если инспекция выявит нарушение, протокол аннулируют, подрядчик получит приостановление по 19.5 КоАП. Деньги, авансированые подряду, вернут только через суд с перспективой регресса к инициатору. Банковская гарантия покрывает половину суммы, остальное рискует лечь на резервный фонд дома. Эксперт-смольщик оценивает простои в 800 000 рублей — солидная сумма для разросшегося пятиподъездного кооператива.
Я вижу два вероятных сценария. Первый: общее собрание созывается повторно, число голосов достигает кворума, решение либо подтверждают, либо хоронят. Второй: управляющая организация расторгает договор под давлением ГЖИ, фасад остаётся в нынешнем виде, а арендатору, возможно, предъявляют регрессный иск о возмещении прямых убытков.
Дискуссия высветила хрупкость процедур. Когда в дом заходит талантливый переговорщик с громким портфолио, протокольные формальности превращаются в аксиому «формула сильного слова». Жильцам полезно помнить о кворуме, сметной детализации и резервной линейке оплат — иначе очередной вертикальный сад или витраж в стиле «тендорф» свалится на кошелёк, как космический метеороид, неожиданно и тяжело.